Σε καλό φεγγάρι φαίνεται ότι βρίσκονται τα…ενοίκια στις ΗΠΑ. Η Emily Nations βρήκε το δικό της…κομμάτι καλής ζωής τον Απρίλιο. Αφού το διαμέρισμά της στην περιοχή του Νάσβιλ πλημμύρισε για τρίτη φορά μέσα στην άνοιξη, άρχισε να ψάχνει για νέο σπίτι. Είχε σκεφτεί να αγοράσει σπίτι πριν από μερικά χρόνια, αλλά αυτή τη φορά δεν το σκέφτηκε καν, καθότι το κόστος της προκαταβολής και της υποθήκης ήταν πολύ υψηλό. Αντ’ αυτού, εγκατέλειψε το παλιό της μισθωτήριο και υπέγραψε σε ένα ολοκαίνουργιο συγκρότημα διαμερισμάτων βόρεια του κέντρου της πόλης.
«Η αγορά είναι τρελή αυτή τη στιγμή», είπε η Nations στο Business Insider, μια 31χρονη που εργάζεται στον τομέα της φιλοξενίας, προσθέτοντας ότι «Δεν έχει νόημα να προσπαθήσουμε καν να αγοράσουμε».
ΗΠΑ: Το πώς βλέπουν την οικονομία εξαρτάται από το αν νοικιάζουν ή έχουν σπίτι
Μπορεί να μην είναι ένα ολόκληρο σπίτι, αλλά υπάρχουν πολλά που μπορεί να αγαπήσει κανείς στη μονάδα της με ένα υπνοδωμάτιο – τα θολωτά ταβάνια, η «τεράστια» ντουλάπα, το φυσικό φως που διαχέεται από τα παράθυρά της. Έξω από τους τέσσερις τοίχους της, η κομψή σειρά μοντέρνων αγροτικών κτιρίων που είναι γνωστή ως Livano Trinity προσφέρει έναν σωρό προνόμια: ένα ευρύχωρο γυμναστήριο, μια πισίνα με καμπάνα για τα Σαββατοκύριακα, ιδιωτικούς χώρους γραφείων, ακόμη και ημερήσια φροντίδα σκύλων. Μια τοπική καφετέρια σερβίρει καθημερινά δωρεάν ροφήματα στους πρωτοετείς ενοικιαστές, ενώ ένα νεοϋορκέζικο bodega ικανοποιεί τις βραδινές της λιγούρες.
Η έκπτωση και το…δωρεάν
Το μεγάλο «δώρο» ήταν η έκπτωση που πήρε με την υπογραφή: δύο μήνες δωρεάν. Ενώ τους περισσότερους μήνες θα πληρώνει 1.500 δολάρια σε ενοίκιο, τον Μάιο και τον Ιούνιο πλήρωσε μόνο 95 δολάρια κοινοτικά τέλη συν τα κοινόχρηστα. Εν τω μεταξύ, κρατάει χρήματα σε περίπτωση που αποφασίσει να αγοράσει σπίτι στη συνέχεια.
Η αγορά σπιτιού δεν ήταν ποτέ εύκολη υπόθεση, αλλά τα εμπόδια για την ιδιοκτησία φαίνονται πιο τρομακτικά από ποτέ αυτές τις μέρες: Το τυπικό επιτόκιο στεγαστικού δανείου κυμαίνεται κοντά σε υψηλό δύο δεκαετιών και εξακολουθούν να υπάρχουν περίπου 30% λιγότερα σπίτια στην αγορά από ό,τι το 2019. 
Η μέση τιμή πώλησης έφτασε στο ρεκόρ των 390.613 δολαρίων τον Μάιο, σύμφωνα με την Redfin. Αντίθετα, ένα κύμα κατασκευής διαμερισμάτων έχει πλημμυρίσει τις κάποτε καυτές αγορές με νέα στούντιο και δυάρια, αναγκάζοντας τους διαχειριστές ακινήτων να κάνουν κινήσεις εάν θέλουν να προσελκύσουν ενοικιαστές.
Μπείτε μέσα σε ένα νεόκτιστο κτίριο σε μέρη όπως το Νάσβιλ, το Σολτ Λέικ Σίτι ή η Ατλάντα και θα βρείτε πράκτορες χρηματοδοτικής μίσθωσης να κάνουν εκπτώσεις: Οκτώ εβδομάδες δωρεάν! Καμία αμοιβή! Δωρεάν πάρκινγκ! Και αυτό για να μην αναφέρουμε τίποτα από τις ανέσεις, όπως γυμναστήρια πυγμαχίας, πισίνες στον τελευταίο όροφο και πολυτελή σαλόνια. Οι ενοικιαστές έχουν επιτέλους κάποια επιρροή – ειδικά αν μπορούν να αντέξουν οικονομικά τις τελευταίες και καλύτερες μονάδες.
Τι γίνεται με την ιδιοκατοίκηση
Η ιδιοκατοίκηση είναι συνώνυμο του πλούτου στην Αμερική – οι πλούσιοι άνθρωποι ζουν στη χώρα των πληρωμών υποθηκών, όχι των επιταγών ενοικίου. Αυτή η κατάσταση έχει μια εύκολη λογική: Οι ιδιοκτήτες ακινήτων απολαμβάνουν κέρδη κεφαλαίου και μια αίσθηση σταθερότητας που τα ενοίκια απλά δεν μπορούν να προσφέρουν. Αλλά δεδομένου του κόστους εισόδου στην αγορά των προς πώληση ακινήτων, σε συνδυασμό με τις πρόσφατες προσφορές που γίνονται σε πολλά διαμερίσματα, η υπόθεση αυτή μπορεί να ανατραπεί.
Οι ιδιοκτήτες πάντα έκαναν παραχωρήσεις όπως εκπτώσεις στο ενοίκιο ή προνόμια μπροστά στους ενοικιαστές, αλλά η πρόσφατη οικοδομική έκρηξη πληρώνει τώρα μερίσματα για τους ενοικιαστές που θέλουν να κλείσουν μια συμφωνία. Στις αρχές της πανδημίας, τα φτηνά επιτόκια δανεισμού και η εκτίναξη των ενοικίων ενθάρρυναν τους κατασκευαστές να βάλουν…τα φτυάρια στο έδαφος – περισσότερες από 1,6 εκατομμύρια νέες μονάδες διαμερισμάτων βγήκαν στην αγορά μεταξύ 2020 και 2023, σύμφωνα με την Yardi Matrix, μια εταιρεία δεδομένων και ερευνών για εμπορικά ακίνητα. Η εταιρεία αναμένει ότι άλλο ένα εκατομμύριο περίπου μονάδες θα ολοκληρωθούν το 2024 και το 2025, γεγονός που θα ισοδυναμεί με επίπεδα που δεν έχουν παρατηρηθεί από τη δεκαετία του 1970.
Μεγάλο μέρος αυτής της κατασκευής συγκεντρώνεται στα ηλιόλουστα, φθηνά μέρη στα οποία όλοι ονειρεύονταν να μετακομίσουν κατά τη διάρκεια της πανδημίας: Χιούστον, Ατλάντα, Όστιν, Φοίνιξ και Σάρλοτ, Βόρεια Καρολίνα, μεταξύ άλλων. Το τυπικό ζητούμενο ενοίκιο σε εθνικό επίπεδο είναι αυξημένο μόνο κατά 0,7% σε σχέση με πέρυσι, σύμφωνα με την Yardi Matrix, ενώ αγορές όπως το Όστιν, το Ράλεϊ της Βόρειας Καρολίνας και η Τάμπα της Φλόριντα είδαν τα ενοίκια να μειώνονται τους τελευταίους τρεις μήνες. Περίπου το ένα τρίτο των ενοικίων που είναι καταχωρημένα στο Zillow προσφέρουν παραχωρήσεις, σε σύγκριση με περίπου 10% το 2019.
Οι κατασκευαστές
Οι κατασκευαστές αυτές τις μέρες τείνουν να επικεντρώνονται στην κατασκευή νέων μονάδων κατηγορίας Α, μια άτυπη ταξινόμηση που περιλαμβάνει τα νεότερα, ωραιότερα κτίρια με τις καλύτερες ανέσεις, τα οποία συνήθως νοικιάζονται περίπου 30% ακριβότερα από τις μονάδες κατηγορίας Β και Γ. Το αποτέλεσμα είναι ότι οι μονάδες της κατηγορίας Α αντιπροσωπεύουν περισσότερο από το ήμισυ της αγοράς διαμερισμάτων, σε σύγκριση με το ένα τρίτο στις αρχές της δεκαετίας του 2000, σύμφωνα με την Moody’s Analytics.
Την ίδια στιγμή, ο αριθμός των ενοικιαστών με υψηλό εισόδημα – όσοι κερδίζουν περισσότερα από 150.000 δολάρια – αυξήθηκε κατά 82% μεταξύ 2015 και 2020, σύμφωνα με ανάλυση του RentCafe σε στοιχεία του Γραφείου Απογραφής. Οι πλούσιοι ενοικιαστές έχουν απλώς περισσότερες επιλογές από τους ενοικιαστές μέτριου και χαμηλού εισοδήματος.
Τα διαμερίσματα υψηλών προδιαγραφών που προσφέρουν πολλές ανέσεις – και διακοπή του ενοικίου – αποτελούν μια δελεαστική εναλλακτική λύση για την αγορά αυτή τη στιγμή. Οι πρόσφατες αλλαγές στην αγορά κατοικίας σημαίνουν ότι το ιερό δισκοπότηρο της ιδιοκατοίκησης μοιάζει όλο και περισσότερο με δηλητηριασμένο δισκοπότηρο.
Οι τιμές
Ενώ ο αριθμός των κατοικιών προς πώληση αυξάνεται, πολλοί πωλητές είναι απρόθυμοι να μειώσουν τις τιμές τους, αφού είδαν όλους τους γείτονές τους να εισπράττουν χρήματα κατά τη διάρκεια της κορύφωσης των τιμών της αγοράς. Και ο συνδυασμός της εκτίναξης των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων, των τιμών των κατοικιών που ξεπερνούν τα όρια του κόστους και των αυξημένων δαπανών μετά την αγορά για πράγματα όπως η συντήρηση και η ασφάλιση έχει οδηγήσει τη συζήτηση για την αγορά έναντι της ενοικίασης σταθερά υπέρ της μείωσης των επιταγών ενοικίου.
Και οι ενοικιαστές μπορούν να αξιοποιήσουν την εξοικονόμηση κόστους. Σίγουρα, μπορεί να χάνουν την αξία της δημιουργίας ιδίων κεφαλαίων σε ένα σπίτι, αλλά ο David Brasington, οικονομολόγος στο Πανεπιστήμιο του Σινσινάτι, δήλωσε προηγουμένως στο Business Insider ότι οι μέσες αποδόσεις στο χρηματιστήριο κατά τα τελευταία 50 χρόνια ξεπέρασαν κατά πολύ τα κέρδη από την αξία του σπιτιού (αν και σημείωσε επίσης ότι το χρηματιστήριο είναι πιο ευμετάβλητο και δεν σας παρέχει ένα μέρος για να ξαπλώσετε το κεφάλι σας τη νύχτα).
Οι επιλογές των ενοικιαστών
Οι ενοικιαστές μπορούν να επιλέξουν να φυλάξουν χρήματα για μια καλύτερη στιγμή για να αγοράσουν ή να επενδύσουν τα κεφάλαια που διαφορετικά θα ξόδευαν σε πράγματα όπως μια νέα στέγη ή τους τόκους ενός στεγαστικού δανείου.
Ο καθαρός αριθμός των νέων μονάδων που φτάνουν στη μίσθωση αυτή τη στιγμή είναι αρκετός για να ενθαρρύνει τους διαχειριστές διαμερισμάτων να συνεχίσουν να προσφέρουν προνόμια για να προσελκύσουν νέους ενοικιαστές και να αποτρέψουν τους υπάρχοντες από το να μεταπηδήσουν στο επόμενο καλύτερο μέρος. Αλλά όπως συμβαίνει με όλα τα καλά πράγματα, η χρυσή εποχή για τους πλούσιους ενοικιαστές της Αμερικής πρέπει επίσης να φτάσει στο τέλος της.
Ενώ ο αριθμός των πολυκατοικιών που αναμένεται να ολοκληρωθούν το επόμενο έτος είναι ακόμα ισχυρός 459.000, σύμφωνα με την Yardi Matrix, το τέλος αυτού του κατασκευαστικού κύματος είναι ορατό. Οι κατασκευαστές αισθάνονται το τσίμπημα των υψηλότερων επιτοκίων και είναι επιφυλακτικοί στο να πλημμυρίσουν τις αγορές με περισσότερη προσφορά. Ως αποτέλεσμα, ήταν σε ρυθμό να ξεκινήσουν την κατασκευή 245.000 μονάδων φέτος από τον Μάρτιο, σύμφωνα με το Γραφείο Απογραφής, από υψηλά επίπεδα άνω των 600.000 το 2022. Αυτό σημαίνει ότι μπορείτε να περιμένετε οι γλυκές προσφορές για τους ενοικιαστές να υποχωρήσουν κοντά στο τέλος του 2025 και μέσα στο 2026, είπε ο Ressler.
